Az ingatlanügynök
Mikor szülésznőt választottam, az volt az egy kikötésem, hogy olyat szeretnék, aki már maga is szült.Ha ingatlanügynököt is kellene választanom, akkor pedig olyat keresnék, aki bele tud szeretni egy lakásba, házba. Egy utcába. És maga olyanban lakik, amire azt mondhatom: ejha, ez igen! Akkor is, ha 27 nm. Mert megcsinálta, átalakította magának és beletett annyit, amennyit az az ingatlan megkívánt. Vagyis vérbeli, megrögzött ingatlanvadász, mániásan szereti a lakásokat, a lakókörnyezetet, ahol élünk.
|
| Ha így lenne fotózva minden ingatlan… |
Nem fokozom az izgalmakat: eddig még nem vettem ügynöki közreműködéssel lakást, pedig már legalább másfél tucat adásvételen vagyok túl. Lehet, hogy szerencsém volt, mert mindig megtaláltam a tulajdonos hirdetését is, vagy nem sajnáltam a fáradtságot és megkerestem a lakást.
Felesleges szépíteni a dolgot: ma Magyarországon az ingatlanügynök legtöbbször nem ad semmilyen plusz szolgáltatást, hanem valahogy sikerül homokszemként bekerülnie az eladó és a potenciális vevők közé. Ezzel további terhet rakva az amúgy is rettenetes állapotban lévő ingatlanpiac vállára. Hiszen a közreműködés jelentősen, 2-5%-kal emeli az ingatlan árát.
Mit kínálnak legtöbbször az irodák? Náluk vannak a pontos címek.
A magyar ügynök úgy tűnik, az interneten keres eladó ingatlant, akárcsak a minimális számítógépes ismerettel bíró vásárló. Ritka az olyan szakember, aki a terepen találja meg a házakat, lakásokat. Nemigen törődik a tulajdonos kérésével, miszerint nem kér ügynöki közreműködést, inkább nagy erővel próbálja meggyőzni, hogy vele majd sikerül az eladás – ennyi erővel akár keresgélhetne az utcákat járva is. Persze fotelből kényelmesebb.
Mit várnánk egy jó ingatlanügynöktől?
Eladóként:
- Tanácsokat azzal kapcsolatban, hogyan adhatnánk el jól?
- Az ingatlan felkészítését – legalábbis szembesítsen kíméletlenül a tényekkel: a lakás koszos, a kert rendezetlen, rondák a színek, sok a bútor. Mondja el mit tehetnénk kevés pénzért, hogy sokkal jobb legyen. Vagy ha elmondta eredmény nélkül, akkor talán jobb lenne a gyors válás. Én ingatlanosként ilyen házzal nem égetném magam:
- Pontos árbecslést! Ma teljes a fejetlenség ezen a területen. Az ügynökök nem adnak megfelelő iránymutatást az ár kapcsán, mert ahhoz jelentős piacelemzésre lenne szükség. Egy jó ügynöknek utcára lebontva tudni kellene az árakat.
-
Fel kellene tudniuk mérni a lakás adottságait – kíméletlenül. Látnia kellene, melyik lakás jó, kiváló, közepes állapotú, vagy felújítandó. Természetesen a célcsoport fényében. 60 milliós pasaréti lakást elavult berendezésekkel senki nem vesz azért, hogy kifestés után beköltözzön. Azon a környéken, annyiért magazinba illő állapotokat várunk el!
|
| Sándor Éva belsőépítész által kialakított, 80 nm-es pasaréti lakás, brutális, 69 milliós irányáron! De legalább szép. |
- Profi marketinget: hirdetési felületek kiválasztása, szórólapok, önálló honlap, nyílt nap, stb.
- Profi fotózást – vagy az ügynök tudjon normálisan fényképezni, vagy hozzon/ajánljon valakit, aki tud! Ha az ingatlanügynöki tevékenység alkalmasint mindössze egy címadatbázis néhány fotóval, akkor még kiábrándítóbb, milyen katasztrofálisan fotózzák a lakásokat: 10 fotó a szobákban található ócska szekrénysorokról (reméljük nem akarják azt is eladni a lakással!), ruhaszárítók, nyitott vécédeszka!!!, rendetlenség, személyes holmik, emberek a képeken. Homályos fotók. 1×1 centis fotók. Túlexponált vagy sötét képek, bemozdulva. Olyan képek, amik előtt vagy hosszan gondolkozunk / kínunkban röhögünk, hogy ez vajon mire hívja fel a figyelmet?
Lakásbemutató, Szentendre, gyönyörű kis lakópark, földszinti, nagy lakása. A homályos alaprajz a minőség ellenére azért bíztató volt, ám a fotókon egy idétlen, sötét belső helységekkel és apró lyukakkal teletűzdelt lakás. Ha már ott vagyunk, nézzük meg. A lakás gyönyörű, körbesüti a nap, tágas terek, remek elrendezés. Nem bírom ki megjegyzés nélkül: az interneten fellelhető fotók nem fogják segíteni az eladást, mert a lakás ott rettentően sötét. Ha az ingatlanos ölni tudna a szemével… A tulajok pedig döbbenten néznek. Lehet, hogy nem látták a saját hirdetésüket?
- Az ügynök készítsen vagy szerezzen használható alaprajzot!
- Profi szövegezést: a hirdetés nem szépirodalmi mű, de a lényeges tulajdonságok – helyesírási hibák nélküli – felsorolása már jó lenne! Valószínüleg az ügynökök jórésze fogalmazásból sem volt ötös az iskolában: “unikális adottságú és rendkívüli használati értékű top kategóriájú luxuslakás”. Iszonyatos mondat, ráadásul a képeken egy valóban kivételesen szép rózsadombi villa, teljesen lerobbant állapotban, észbontó alaprajzzal (mindent újra kell rendezni).
- A potenciális vevők felkutatását.
- Profi segítséget az áralku folyamán.
- Jogi támogatást a szerződéskötésnél.
Vevőként:
Először is ma Magyarországon az ügynök általában az eladót képviseli, legalábbis azzal a szöveggel kábítják a vevőket, hogy részükre a közreműködés ingyenes. Ahhoz, hogy ezt elhiggyük, mondjuk meglehetősen ostobának kell lenni, hiszen a pénzt a vevő teszi a rendszerbe.
De ha mégis lenne olyan ügynökség, ami nem ingyen persze, de felkutatja a vevőnek azt a lakást, házat, amire vágyik, akkor tőle ezt várjuk:
- Meghallgatja az igényeket!
- Megmutatja, hogy mik a lehetőségek.
- Elmagyarázza, milyen kompromisszumokkal lehetne a vágyakat és a lehetőségeket összhangba hozni.
- Talál olyan lehetőségeket, ami kívülállók számára kevésbé elérhető (most kerül a rendszerbe, éppen visszalépett a vevő, stb.).
Mikor bízzunk meg ügynököt és hogyan válasszunk?
- Persze, van néhány eset, amikor szükséges ilyen szolgáltatás. Minap kedves barátnőmmel néztünk egy tökéletes házat Szentendrén, az eladók az ország másik felén élnek. Világos, hogy nem tudják arra alapozni az eladást, hogy minden érdeklődőnél autóba ülnek, és eljönnek bemutatni az ingatlant, tehát megbíznak egy helyi ingatlanost.
- Az is előfordul, hogy hagyatékról van szó és az örökösök számára fájdalmas az eladás, nem tudnak ezzel maguk foglalkozni.
- Az eladó idősebb, egyedülálló, tapasztalatlan.
- Más városban, ismeretlen környéken keresünk, ahol semmi helyismeretünk nincs.
És hogyan találjuk meg a nagy Őt az ingatlanszakmában?
- Nézzük meg a portfólióját, milyenek a lakásai, hogyan készíti el a hirdetéseket (fotók, szöveg)?
- Hány eladása volt az elmúlt negyedévben?
- Meg tudja mutatni az eladott lakásokat? Lehet kérni referenciát?
- Hogyan árulná a miénket?
- Hol hirdetné?
- Honnan próbálna vevőket hozni? Vagy csak várná, hogy valaki majd felhívja?
|
| Olyan lakásfotók, amik alapján már oda is képzeljük magunkat a kanapéra! |
Amiről beszélünk, az csak itthon álom, máshol működik: ajánlom a Spektrum Home Álomház c. műsorát!Ha a szülésznőnek csilloghat a szeme minden születésnél, akkor a vérbeli ingatlanos is szerethetné minden lakását, amit árul. Vagy nem vállalja el.
Ti már adtatok/vettetek ingatlanossal? Van kedvencetek?
lakasszabo@gmail.com, vagy írjatok kommentet!
