Hogyan adjam el jól?

• Lakjunk jól
• 2013/02/04

Egy ismerősünk meséli, most akarják eladni végleg kinőtt lakásukat, vajon mit tehetnek, hogy jó árat kapjanak és lehetőleg belátható időn belül létrejöjjön az üzlet?

A  lakás külső kerületben, de kiváló közlekedésnél, egy csendes, kis utca régebbi házában, földszinten található, 60 nm körüli, 2 szobás, ahol öten laknak és három gyerekük közül kettő már kiskamasz. Több dolgot megcsináltak benne, evvel együtt ennyi kisgyerek mellett valószínüleg nem mintalakás jellegű.

Hogy lehet egy ilyen lakást jól eladni? Egy pesti, külső kerületi, földszinti, régi építésű házban lévő lakás nem mindenki álma, de bőven el tudok képzelni több olyan célcsoportot is, akiknek ez egy jó lehetőség:

• Nyugdíjasok, akiknek a földszinti lakás, a két szoba, a piac és különböző szolgáltatások közelsége hatalmas előny. Fontos, hogy a lakás eladáskor jó állapotban legyen (festés, stb.), tehát a potenciális vásárló gondolja azt, hogy hozhatja a holmiját és beköltözhet. Ennek a korosztálynak nincsenek extra elvárásai a fürdőszobai csempe, a konyhabútor márkája és egyéb dizájn vonatkozásában.
• Diákok: jó méret, jó közlekedésnél, jó áron. Ha ráadásul beköltözhető állapotú, az külön nyerő.
• Fiatal családok kis gyerek(ek)kel és szerényebb költségvetéssel: ahogy a jelenlegi lakóknak ez jó lehetőség volt (csendes, majdnem kertvárosi környék, mindenhez közel, földszint), úgy egy másik családnak is kiváló első lakás lehet. Itt is előny a beköltözhető állapot.

1. Zsúfoltság: A mostani lakók nagyon sokan élnek a szóban forgó lakásban, ezért az eladást itt is biztosan egy hatalmas pakolásnak kell megelőznie. Egy angol ingatlanos műsorban azt mondta a szakértő, minden összepakolt és a lakásból kivitt doboz 1000 fonttal növeli a lakás eladási árát! Azokból a lakásokból menekülünk, ahol az eladók széthagyott és láthatóan elpakolhatatlan cuccai között, keskeny ösvényeken haladva kellene felfedezni az ingatlan előnyeit.

Bár mi tudjuk, hogy a kicsinek kell a másfél négyzetméteres járóka a nappaliban, a nagyobb pedig szeret a félszobányi babakonyhában, apró láboskák tucatjait használva velünk együtt főzni, sőt az Annapetiésgergő komplett sorozatot is a kanapé mellett felhalmozva kényelmes tárolni az azonnali mesélés céljából, ezt az állapotot eladáskor mégis újra kell gondolni.

Régi vagy éppen nem használt ruhákat, játékokat, nélkülözhető könyveket, bármilyen kacatot könyörtelenül be kell dobozolni (ugye ismerjük az egy éves szabályt? amihez már egy éve nem nyúltunk az ajándék, karitász, lomtalanítás vagy kuka). A költözés soha vissza nem térő alkalom arra, hogy akár több köbméter cucctól megszabaduljunk!

2. A használat nyomai: a kérdéses a lakást a vásárlásban érintett minden célcsoport várhatóan beköltözésre alkalmasnak akarja látni! Tehát mutassuk is annak.

Ha kikerült minden, ami nem feltétlenül szükséges a napi életvitelhez, akkor nézzünk körül a lakásban kritikus szemmel. Ha úgy szeretjük, mint tulajdon gyermekünket, aki még bárányhimlősen is gyönyörű, akkor hívjunk el egy nagyszájú és kíméletlen barátot, hogy ítélje meg ő a helyzetet. A kis drágák lekváros kéznyomai a falon nekünk könnyfakasztó emlékek lehetnek, a vevőket viszont egyszerűen disznóólra emlékeztetik! Mivel ez egy kisebb lakás, elképzelhető, hogy a tisztasági festés DIY módon kivitelezhető. A makulátlan fehér falak még világosítanak is. Ha ügyesek vagyunk, a régi típusú ajtókat, kereteket is átmázolhatjuk, az is sokat dob az összképen.

Pl. ha a konyhabútor még jó állapotú, akkor vegyük górcső alá a munkalapot, lábazatot, mosogatót, csapot, szegélyt. Ezeket mind max. 50 ezer forintból le tudjuk cserélni, ha elhasználódtak(egy konyhabútor minimum fél millió forint), cserébe pompásan fog kinézni a konyha az eladáskor. (Ha viszont a konyhabútor kompletten megérett a cserére, akkor ugorhatunk a Takarítás pontra.)

Lehetőség szerint ne hagyjunk törött csempét, karcolt parkettát, lógó bútorajtót! Ha a sérült burkolatokból van még tartalék, egy mesterember párezer forintért megjavítja a hibákat.

Ha ezeket a javításokat nem végezzük el, akkor a vevő azt gondolhatja: ezt újra kell burkolni, ki kell dobni, stb. ami jelentősen – milliós nagyságrenddel – lejjebb viheti az ajánlott árat.

3. Takarítás: vannak olyan koszok, amikkel mi már együtt tudunk élni (a fugák elszíneződése, vécében vízkő nyomai stb.). Ezeket el kell tüntetni! Ne most legyünk zöldek, vegyük meg a legbrutálisabb vegyszereket (ha az ecet és társai nem hatottak) és súroljunk. Minden mozdulatnál gondoljunk arra, hogy percenként akár 1000 forintot keresünk! Ha bizonytalanok vagyunk az eredményben hívjuk el a sógornőt, anyóst, a legpedánsabb nőt a baráti társaságból. Ha ők is azt mondják, hogy csillog a lakás, akkor továbbléphetünk.

4. Bár nem vagyunk lakberendezők, de… Ha még mindig elégedlenek vagyunk az összképpel, be lehet rakni néhány kiegészítőt: letakarni egy olcsó (IKEA) ágytakaróval az elhasznált kanapét, venni egy akciós, egyszínű szőnyeget, terítőt tenni az asztalra, díszpárnákkal feldobni a szobát, cserepes és friss virágot beszerezni, stb.

Stílus-útmutató:

• IGEN: egyszerű, egyszínű, diszkrét megoldások: fehér, krémszínek, szürkék, barnák. Amitől a potenciális vevő úgy érzi, hogy a lakás ízléses, de mindenképpen egy üres vászon, ahová befér ő is a saját tárgyaival.

Kellemesen berendezett lakás, semleges színekkel

 

• NEM: rikitó vagy sötét színek, pikáns vagy giccses képek, naptárkivágások, állatminták, stb.

 

Piros, túldíszített lakás, homályos fotón, rossz szögből fotózva.

Ha bizonytalanok vagyunk nézzünk meg egy pár lakberendezési magazint, blogot (pl. kedvenc otthon, stb.). Valami ilyesmi megy manapság.

5. Fotózás: ha jók a hirdetésben a fotók, sokan fognak eljönni, és hamar fogunk is kapni ajánlatot. A hazai ingatlanpiacon szánalmasan megjelenített lakások tízezrei várnak reménytelenül az eladásra, akár hosszú évekig is. Emeljük ki ezek közül a miénket! Tehát a fényképeken sok múlik.

Bár fontos a jó megjelenítés, a képek legyenek reálisak: semmiképpen se tegyünk ki képet egy zöld kertről, ha betonozott udvarra néz a nappali, ne láttassuk trükkös fotózással hatalmasnak a félszobákat! Az sem öröm, ha folyton jönnek az érdeklődők, de már az előszobában látszik, hogy csak a jó nevelésük miatt nem fordulnak ki az ajtón rögtön.

Ha jól fotózunk magunk is, akkor itt aztán mutassuk be mit tudunk, nézzünk végig egy pár lakberendezési magazint és csináljunk hasonlót.

• Miután elpakoltunk mindent, csillogóra takarítottuk a lakást, ahol szükséges volt kicsit feltuningoltuk a berendezést, akkor lehet fotózni.
• Fotózásnál alapvető elvárás a nappali fény, a bemutató-teremhez hasonló rend és tisztaság.

 

• A tereket, a beépített bútorokat fényképezzük, lehetőleg minden helységről legyen kép a hirdetésben, ezért csináljunk mindenről sok fotót!
• Ha készen vagyunk, ellenőrizzük a számítógépen (nem a fényképező kis kijelzőjén) a képeket. Ami homályos, szemcsés azt sose használjuk fel, a vacak kép vacak lakást mutat.
• Többen (ne csak a tulajdonosok) ítéljék meg a képeket, a legjobbakat tegyük fel a hirdetésbe.
• A nappali, háló, konyha, fürdő, ha van gyerekszoba, akkor ez mind kötelező. Amennyiben a közlekedő, előtér jól fotózható, arról is tegyünk be képet, különösen, ha beépített, szép bútort adunk a lakással.
• Mindenképpen fotózzuk le (napsütésben) a házat, az utcát, a kilátást, ha az adja az ingatlan értékét! Vagyis minden legyen rajta a fényképeken, ami szerintük el fogja adni a lakást.

 

Ez nagyon vonzó részlet!

És ez a lépcsőház is olyan, ami gyönyörű részlete a budapesti belvárosi házaknak.

Ez a kép telitalálat. A terasz kialakítása is. Egyetlen gond, hogy a házat ismerjük. 5 méterre van a forgalmas úttól…

 

• Egy 60 nm-es lakáshoz 6-10 fotó teljesen reális elvárás.

 

 

Ez igen! A tulajdonos fotózta!

Komplett borzalom, főleg, ha hozzátesszük: ez egy 40 milliós lakás fürdőszobájáról készült “reklámfotó”!

• Ha nem tudunk fényképezni, nincs normális gépünk (a telefon nem fényképezőgép, még akkor sem, ha a gyártó ezt próbálja elhitetni, lakásfotózásra pedig különösen alkalmatlan!) kérjünk meg családtagot, barátot, végső esetben forduljunk profihoz. Be fogja hozni az árát.
• A legvonzóbb fotó jelenjen meg a hirdetés mellett!

6. A hirdetésünk vizuális anyagának kimaradhatatlan része az alaprajz. Legjobb, ha megvan a hivatalos. Ha nincs, készítsünk egy használhatót!

• Ne kockás papírra kézzel, de ne is primitív szerkesztőprogramok segítésével!
• Ha szabályos az alaprajz, akkor egy mérőszalag (5m) segítségével mindent! lemérünk és felszerkesztjük.
• Figyeljünk a kéményekre, stangokra, légudvarokra, tartó- és válaszfalakra, nyílászárókra.
• Az alaprajzon a helységekre lehetőség szerint írjuk rá a funkciót és a méretet (pl. nappali, 18nm).

Ha számítógépen rajzoltuk, akkor meg is vagyunk. Ha papíron szerkesztettük az alaprajzot, akkor azt be kell szkennelni. Alaprajzot is tilos asztalra letéve fényképezni!

Ez igen! Ez szégyen, főleg egy 53 millió forintért hirdetett családi ház esetében!

Ha geometriából megbuktunk, ha drágább az időnk annál, minthogy egy komplett hétvégén, átkozódva faragjuk az alaprajzot, akkor ismét válasszuk a család, barát, szakember (aki építész vagy lakberendező) bevonását.

7. A hirdetést olyan oldalra adjuk fel, amit olvasnak. Ez ma alapvetően az ingatlan.com . Az expressz ugyan ingyenes, de ócska. Ne sajnáljuk a pénzt a fotók megjelenítéséért. Vannak még extrák, mint kiemelt hirdetés, stb. ez opcionális.

8. Az árat reális módon lőjjük be, de erről már olvashattunk. A túlárazott lakás esetében nem lesznek érdeklődők, ha nagyon olcsón hirdetjük, gyanakodni fognak a potenciális vásárlók, hogy masszázsszalon vagy zenekari próbaterem van a szomszédban, komplett őrült az alsó szomszéd, vagy összedűlni készül a ház, perben állunk, stb.